目前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，商品房总体短缺时代已基本结束，一线城市限购政策渐进式放松是大势所趋。随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立，限购等房地产调控的行政手段终将被稳定的、制度化的长效机制所代替。
夏金彪
新年伊始，上海继续调整优化房地产限购政策，打响了2024年一线城市放松限购政策的第一枪。
根据上海奉贤区和青浦区官方微信公众号消息，两区均对购房政策进行调整，即取消单身限购政策，符合条件的非沪籍人才，可在两区内购买1套住房。这是继金山区定向放松单身非沪籍人士购房政策之后，上海再对现行楼市政策作出调整优化。截至目前，上海五大新城，仅剩嘉定、松江的购房政策未作调整。
此前，但凡单身、非上海籍购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明，均无购房资格。这次上海两区的最新政策放松了限购，凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上，且在上海市无住房，与人才购房区域范围内用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才满足一定条件后，可在人才购房区域范围内购买1套住房。
自2010年4月北京率先实施房地产限购政策以来，各地也跟随纷纷出台限购政策，通过户籍、社保缴纳年限、婚姻状况等来限制购房，从需求侧对房地产市场进行直接调控，打击投机炒房行为，以抑制房价过快上涨。在以往几轮的房地产调整周期中，限购等限制性政策的强化或放松，成为各地直接调控房地产市场的利器。
2023年7月24日，中央政治局会议提出“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，各地加快了房地产市场过热时期出台的房地产政策的调整优化，其中一线城市限购政策的调整优化，引起市场高度关注。
2023年9月，广州率先对房地产限购政策调整优化，将非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策，并明确了实施的区域范围。2023年10月，上海金山区也发布新政称，经认定的非沪籍人才，缴满3年社保或个税，单身也可购买1套住房。此次，上海奉贤区、青浦区放松限购是上海金山区调整优化限购政策的继续，有利于上海远郊区的去库存、提振房地产市场活跃度，同时也有利于加强上海外围城区的人才吸附能力。预计，未来上海五大新城中的嘉定、松江的限购政策也有望调整优化。
目前，一线城市中只有深圳、北京的房地产限购政策比较严格，其他城市的限购政策基本上都已经调整优化或全面放开。未来，一线城市或将根据房地产交易市场的变化来逐渐调整优化限购等政策，对于一些住宅市场比较冷、购买力较弱的区域，可能会先放松限购，而对于一些住宅市场购买力较旺的地方，可能会继续执行限购政策，以保持具有风向标意义的一线城市房地产市场平稳健康发展。
应该看到，限购政策与土地、货币、财政、税收等市场化调控政策不同，是采用行政手段临时性地冻结一部分需求，即局部性的数量管制。这在一定程度上妨碍了住房合理需求的释放。目前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，商品房总体短缺时代已基本结束，一线城市限购政策渐进式放松是大势所趋。随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立，限购等房地产调控的行政手段终将被稳定的、制度化的长效机制所代替。
不过，也要看到，目前，我国包括房产税在内的房地产长效机制还在建立、完善之中，一线城市的限购政策还是实施“房住不炒”的重要手段，政策调整优化的幅度还不宜过大，应采取渐进式放松。比如先从远郊区开始，或者对特定区域、特定人群定向放松限购，进行边际调整。
可以预计，在坚持“房住不炒”定位之下，一线城市限购政策渐进式放松，促进此前受限制性政策抑制的刚性和改善性住房潜在需求的释放，加快一线城市房地产市场回暖，带动全国房地产市场筑底企稳，恢复房地产市场平稳健康发展。
