12月14日，北京和上海先后优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，北京还同步延长了贷款时间，大力度优化楼市政策引发关注。如今距离“新政”出台已经一周，作为全国房地产市场的风向标，北京楼市变化备受关注。
对此，证券时报・e公司记者日前走访了北京地区的多个新房项目获悉，市场活跃度已经明显升温。随着年底开发商们全力冲刺业绩，不少新房项目抛出了大额促销，吸引不少购房者前来咨询，有的项目周末到访堪比国庆黄金周；二手房的带看量和咨询量也明显增长，目前房价较为平稳，并有一定议价空间，整体看二手房市场依然为买方市场。
市场活跃度升温
连续三场大雪后的北京，天气颇为寒冷，位于北京市丰台区的龙湖建工・九里熙宸项目大厅人头攒动，暖意逐浓。
“在政策出台的首个周末，我们项目累计到访近150组，环比上升逾100%。本次政策利好力度大、覆盖范围广，无论是77�O两居的刚需客户，还是120�O洋房大户型的改善客户，都可以享受到首付下降、利率下调的红利。周末两天，我们项目累计成交12套，市场对于新政的反馈立竿见影。”在项目现场，营销人员告诉证券时报・e公司记者，已经明显感受到了新政带来的暖意。
九里熙宸项目介绍显示，该项目位于北京西南五环外，距离地铁14号线郭庄子站约1.1公里，该项目是2022年由建工龙湖联合体以24.4亿元底价拿下的丰台北宫镇东河沿村棚户区改造项目地块，项目占地面积约4.39万平方米。数据显示，今年1~11月，九里熙宸累计销售547套，在北京丰台区新楼盘中的销量名列前茅。
“不仅是九里熙宸项目，新政落地三天，位于顺义区的龙湖顺义・御湖境项目到访客户已经有300多组，人气超前火爆，堪比国庆黄金周，而且销量惊人，已经统计的成交就有20多套。”龙湖集团北京地区相关负责人告诉证券时报・e公司记者，临近年底，龙湖北京的所有项目还推出大力度促销活动，比如买房即享海南/云南三天两晚游、年终特惠房源一口价秒杀等。
在上述房企高管看来，新政在首付和利率两大端口进一步降低了购房者的入场压力。“此外，绝大多数客户都相信新政出台后二手房出售速度会有较大提升，此前受制于二手房流通性问题的改善客户也更愿意出来看房，置换的决心更加坚定。”
实际上，其他房企在京项目也呈现持续升温态势，这背后折射出北京楼市复苏步伐有望加快。
证券时报・e公司记者近日来到北京南五环外的绿城晓月和风项目现场发现，该项目同样有不少购房者前来咨询。销售人员告诉记者，绿城晓月和风项目于今年11月开盘，属于大兴区内的高品质楼盘，认购情况较好。“新政后首个周末，我们来访量近300组，成交30余套。临近年底，我们也为冲刺业绩做足准备，比如140平米的一口价房源总价最高直降91万，折合单价不到5万，80多平米的最高直降47万。”
除了新房市场外，北京地区的二手房市场暖意也逐渐恢复。在北京南三环附近的一家我爱我家(000560)门店外，尽管天气寒冷且已到下班时间，仍有不少中介人士在忙碌地接听着咨询电话。
“刚跟我通电话的客户是置换房屋，自己的一居室在上周末已经签约，这不就来约看意向的二居室房源。上周四北京的楼市新政后，周末看房和前来咨询的客户明显多了，我自己带看了8场，预计未来市场温度会更好一些。新政最大的意义是加大贷款杠杆，政策效果也会慢慢显现，我们片区在周末的成交也有所提升。但目前房价相对平稳，仍属于买方市场，议价空间较大，成交价平均比去年底下降15%。”上述中介人士告诉证券时报・e公司记者。
北京楼市政策持续优化
“整体看，北京新政的影响有望逐渐释放，特别是每年都会在2-3月出现入学购房潮，这将拉动市场出现小阳春的可能性很大。”中原地产首席分析师张大伟告诉证券时报・e公司记者。
据中原地产测算的数据显示，从新政出台后的六天看，北京楼市实际成交二手房签约量相比新政之前平均水平上涨了约20%，周末两天北京二手房真实成交大约1700套。新建住宅整体认购数据要好于二手房，上涨了约30%。
但张大伟也指出，本次新政实施后，尽管周末成交量较大，但市场热度相较于9月新政有所降低。“本次政策前，楼市经历了一次明显下跌，导致购房者信心不足。本次政策主要采取了加杠杆，利率和税费的影响主要集中在改善房源上，但限购并未调整，因此没有新增需求。二手房挂牌仍在增加，刚需购房者仍未入场，换房难度也未明显缓解。此外，过度寒冷的天气也对市场成交产生了一定的影响。”
9月1日，北京住建委发布通知称，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这也意味着，时隔6年之久，北京楼市政策出现历史性转折，回归“认房不认贷”。
12月14日，北京进一步优化调整房地产政策。其中，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调；同时下调新发放房贷最低首付比例并延长贷款期限，首套房贷最低首付比例降至30%；二套房贷最低首付比例下调为城六区50%、非城六区40%，房贷年限由目前最长25年恢复至30年。此外，12月15日起还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。同日，上海宣布自12月15日起优化差别化住房信贷政策。
不少业内机构对北京楼市逐渐恢复表示乐观。中指研究院市场研究总监陈文静表示，整体来看，本次北京政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别是有利于二套改善性住房需求。政策优化后，北京房地产市场活跃度有望提升，预计将进一步影响价格预期。
中信证券研报认为，京沪两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有利于促进有效需求释放，将显著减小市场下行的斜率，并为2024年市场的企稳创造有利的条件。中信证券(600030)认为，当前重要龙头开发企业的股价已经包含了市场较弱的预期，估值具备吸引力。同时，相信2024年核心城市一二手房交易GTV会好于市场当前预期。
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