21世纪经济报道记者王雪 武汉报道
日前，湖北省发布《关于进一步保障和改善民生若干措施》，支持房地产企业推出“换新购”等新模式，更好激发“以小换大”“卖旧换新”等改善性住房需求。
紧接着，武汉市房地产开发协会联合武汉市房地产经纪行业协会推出“以旧换新”活动，面向全市各房地产开发企业、房地产经纪机构发出倡议，即购房者可同时签订新房购买协议以及二手房销售委托协议，且开发企业为购房者锁定意向房源90天，以实现将二手房销售款转化为新房购房款。
事实上，该活动的落地实施仍有堵点待疏通。一位房地产开发商相关负责人在接受21世纪经济报道记者采访时指出，此项活动目的是刺激新房和二手房交易，涉及开发商、房屋中介、购买者等多方，至于如何配合协调还需进一步明确。若提高二手房交易效率和交易量，还需搭建更高效的交易平台等。
一位房屋中介机构经理人接受21世纪经济报道记者采访时指出，早在没有政府相关部门牵头前，房产经纪机构就做过类似活动，有的是为购房者锁定房源90天，有的是60天，但操作起来难度较大。例如，无法保证二手房卖出期限、新房性价比与客户需求匹配度难协调等。
今年以来，武汉出台了多项政策激发房地产市场活力，中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政在接受21世纪经济报道记者采访时表示，主要是需求端政策，接下来还需从供给端政策发力。
堵点待疏通
公开资料显示，武汉推出的住房“以旧换新”主要针对改善性住房人群，若二手房在锁定期间（90天）成功售出的，则认购协议继续履行，并可将二手房售房款转化为新房购房款。
若未成功售出的，购房者可与开发企业、经纪机构共同协商，或延长期限，三方续签相关协议；或选择不延长，开发企业在10天内无条件全额退回房源意向金，购房者无需承担任何违约责任。
上述房屋中介机构经理人告诉记者，这项活动的关键是要把二手房卖出去。但当前二手房行情不乐观。一方面，二手房的通病是房龄较老，导致房型不好、小区配套设施较差，许多想要购买的人实地看了后就放弃了。
“另一方面，房产没有满两年的二手房，虽然房型、配套相对较好，但是税费很高，包括5.3%的增值税、2%至2.5%的中介费，还有个人所得税等，一套200万元的房子光税就要20万元。”该房屋中介机构经理人表示。
此外，该房屋中介机构经理人进一步指出，“同一片区，许多新房跟二手房的价格差不多，且没有税费，所以新房的性价比会高一些。购买二手房的群体一般都是着急入住的，比如孩子着急上学，但此类群体基数还是较小。综合来看，二手房不好卖。”
从国家统计局发布的2023年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，武汉二手房价格环比指数为98.7，环比下降1.3%；同比指数为95.7，同比下降4.3%。此外，诸葛找房数据显示，截至9月13日，武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到201797套。
李国政认为，二手房价格指数下降意味着成交周期拉长，更需要搭建平台撮合交易。目前市场上的“以旧换新”购房有两种模式，一种是政府给相应政策，房地产开发商与房屋中介配合，提高二手房交易效率；另一种就是政府组建国有资产平台，直接收储二手房，例如江苏太仓模式。
公开资料显示，太仓国资委旗下全资子公司――城发集团或城投集团，对二手房进行价格评估，购房者按评估价抵扣新房房款，最高不超过新房总价的60%，所购新房也由这两家国企开发，置换后二手房产权也过户给它们。
“国有平台直接收储二手房，去化效果立竿见影，但对平台公司的资金提出了极高的要求。武汉又是超大城市，二手房存量大，国有平台全部收过来若卖不出去，压力是极大的。”李国政表示。
当前武汉采用的市场撮合交易模式，还需改善方法。另一位房屋中介公司相关负责人在接受采访时指出，武汉市相关政府部门的本意是，希望中介公司拿到二手房信息后，进行全市推广，使得成交可能性提高。但是，平台旗下门店有的是直营，有的是加盟，体系不一，无法做到一声令下，大家一呼百应，达不到理想状态。
事实上，除了武汉，今年以来，徐州、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、扬州、济宁、苏州、太仓、连云港等20多座城市探索“以旧换新”购房举措。
其中，南京房地产业协会、房地产经纪行业协会联合开发企业、重点经纪机构搭建“换新购”超市，超市房源价格不高于案场销售最低价，通过“优先卖、放心买”保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期。
上述房地产开发商相关负责人表示，单独靠开发商或房屋中介机构的自有平台或自发性活动，效果的影响范围不会太大、延续性不会太久。因此，武汉可以借鉴南京等其他地方，由政府相关部门牵头搭建推进房屋信息流通的平台，确保信息畅通，功能包括二手房售卖咨询、二手房信息推广、新房查询等，这样售房者和买房者将有径可循。
此外，上述房地产开发商相关负责人还表示记者，“以旧换新”活动环环相扣，其中有许多操作上的难点还待解决，例如如何保证二手房符合市场规律不降价出售；如何保证购买的新房高性价比；许多新房仍以期房售卖，在置换过程中产生的租房等成本能否给予补贴等。
“因此，武汉市要想将房屋‘以旧换新’的效果落到实处，应该要出台具体细化的实施方案，例如，给予一定的换房补贴，解决购买者后顾之忧等。”上述房地产开发商相关负责人表示。
需从供给端发力
今年以来，据21世纪经济报道记者不完全统计，武汉出台了包括取消住房限购、放松落户、调整公积金、延长换购住房、调整首付比例房贷利率等激发房地产活力的政策。
9月19日，武汉市房管局出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（又简称“汉十条”），明确指出取消武汉市二环线以内住房限购政策，这意味着武汉全市取消限购。
根据该市最新政策，对有一套住房的多子女家庭，再购买第二套住房，不论是否有贷款，均按照首套房，即首付20%、利率3.8%执行；对有两套住房的多子女家庭，购买第三套住房的，均按照第二套住房贷款政策执行。
此外，对于在武汉无房的家庭，不论有无住房贷款记录，统一按照首套房信贷执行。
在首付比例及房贷利率方面，目前武汉商贷利率按照首套3.8%，二套4.4%执行。其中，第二套利率由LPR60bp 调整为 LPR20BP，即从 4.8%降至4.4%。而且，在武汉市买房，首套房首付最低两成，二套房首付三成。
在公积金方面，12月1日，武汉市印发《关于增强发展内生动力推动经济恢复向好若干政策措施的通知》，指出阶段性调整住房公积金贷款可贷额度，优化完善住房商贷转公积金贷款政策，支持提取住房公积金支付购房首付款。
12月7日，湖北省发布《关于进一步保障和改善民生若干措施》，购买首套住房，公积金贷款额度核定暂不与借款人住房公积金缴存时间系数和账户余额挂钩；有条件的市县可支持提取住房公积金支付购房首付款。
上述房屋中介机构经理人表示，湖北省政策的落地需要时间，目前在武汉市缴满6个月住房公积金，才能进行公积金贷款购房。此外，在荆州、孝感等湖北省内的市县缴纳公积金可以提取出来支付首付款，在上海、北京等湖北省外缴纳的，目前不支持此项操作。
公开资料显示，武汉市公积金管理中心将首套房公积金贷款最高额度调整至90万元，二套最高额度调整至70万元；五年及以下首套个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.25%调整为3.1%。
在购房落户方面，12月11日，武汉市公安局通报，取消原购房落户中“首次交易商品房”以及购房面积、金额等条件限制。
在延长换购住房政策方面，此前武汉市规定，2023年9月19日起至12月31日前，对出售原有住房并在半年内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的纳税人，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。目前，该项政策延长至2024年12月31日。
此外，武汉市江夏区、经开区、青山区等均出台了精准的换购房政策。例如，江夏区指出，对创新创业就业的硕士生及以上在江夏购买新建商品住宅的给予每套15平方米奖励，本科生给予每套10平方米奖励；符合要求的高管最高每套可奖励25平方米。
经开区对取得普通高校全日制本科以上学历，毕业6年以内，首次在我区企业全职工作、缴纳社保的博士、硕士、“双一流”高校本科毕业生，给予最高15万元、6万元、3万元购房补贴等。
上述房地产开发商相关负责人告诉记者，在政策的刺激下，公司开发的新楼盘在咨询量、认购意向等方面确实有提升，其中有个楼盘是学区房，在“汉十条”公布前还有一定存量，公布后到11月已清盘。
李国政分析表示，“武汉市房市政策在需求端是应出尽出，接下来还需从供给侧政策发力。当前政策环境发生了变化，人们购房需求也随之变化，限购取消后，许多居民偏向到成熟地段中心城区换房，对通勤各方面的要求更高，但又不希望价格太贵，但市场上这样的房型较少。”
“武汉市可以从细化落实房企端资金支持政策；配套跟进‘保交楼’措施，化解项目交付风险；放宽土拍规则，提升土地市场活跃度等方面发力。”上述房地产开发商相关负责人指出。
