广东住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
11月21日，广州公共资源交易中心挂出黄埔区地块，该地块为二类居住用地(R2)、文化设施用地(A2)，土地面积为37711平，将于2023年12月22日进行限时竞价。在该地块的公告内容中，出现了“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”。这也意味着，广州正式执行“取消地价上限”。未来，广州核心区域的优质地块将恢复市场定价。这不仅能增加政府卖地收入，还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。
针对房地产新形势，特别是需求端纾困效应减弱的情况，近期政策主动应对。不久前自然资源部明确建议“取消土地拍卖中的地价限制”。据不完全统计，截至目前，已有成都、长沙、南京、武汉、苏州、天津、杭州、东莞、深圳等至少18城取消土地地价上限。
据CRIC统计，1-10月全国出让金28629亿元，较2022年同期下滑26%，较2021年同期下滑48%。而广州1-10月土地出让金为951.5亿，同比下降了7.6%；总成交建面555.2万方，同比降幅为22.8%。因此，当有关部门发出对土地出让模式进行调整的信号，兄弟城市都进行了调整，对土地依赖度更大的广州此次调整也在意料之中，主要的意图就在于提振土地市场。
在新的政策架构下，广州恢复“价高者得”的竞拍原则，意味着不再限制房价，也不再竞配建、竞自持。对开发商来说，就能根据房价水平直观地计算出利润空间，显然这是在给市场让利、休养生息，提振市场拿地的积极性。另一方面，当前市场预期较弱，竞拍开发商不会很多，不会诞生高溢价地块，利润确定性较强。通过土地市场的情绪修复，可以带动下游的商品房市场。
笔者认为，此举主要是让开发商看到赚钱的确定性，然后增加拿地。因此，预计后期开发商拿地的积极性会受到提振，对后续卖地有积极效果。但是，如果不设地价上限，开发商参拍多，溢价率收窄，也可能导致卖地效果减弱。因此，具体效果要看具体地块。目前市场情绪仍比较低迷，新房、二手房价格继续下降，需要市场消化到一定程度，有了触底的迹象，供地新政的效果才会显现。
从全国来看，目前一线城市中北京、上海、深圳还没有取消地价上限，未来也是有可能取消的，但短期内应该不大可能。深圳此前已经采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，取消了“商品住房销售价格”，实际一定程度上是对市场松绑，给开发商让利，但仍有最高地价的限制。笔者认为，深圳此举可能更多是怕市场过度解读为退出限价管制，通过房价上涨逻辑来推动新一轮的楼市回升。
总之，京沪深政策上可能相对会更谨慎一些。广州则和京沪深不同，它的城市地位、市场关注度和楼市的弹性和京沪深是完全不一样的，因此明确退出限价没有太大问题。按照国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》的提法，要推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，这就意味着未来房地产政策上可能要完全退出行政干预限制。因此，京沪深也不排除将来有取消的可能。(APP)
