周天芸（中山大学国际金融学院教授、高级金融研究院研究员）
房地产业作为国民经济的先导型产业，具有高度综合性和高度关联性，属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，融资对房地产企业尤其重要，因此房地产金融是推动中国房地产市场启动的关键环节。
日前，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。会议强调，金融部门积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场的供需两端综合施策，保持信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定，支持改善行业经营，优化调整个人住房贷款政策，着力稳定房地产市场。政策的密集出台和监管部门的持续发声，标志着房地产企业的融资环境将迎来重大转变。
房地产既是实体经济的重要组成部分，又具备较强的金融属性。由于中国金融体系尚有待进一步完善，金融市场也亟待持续规范，以及过去一些限制性的房地产政策，导致房地产企业融资渠道较窄。目前中国房地产金融市场包括房地产信托、房地产基金、特定资产收益权、股权融资、REITs（房地产信托投资基金），但多元化融资格局尚未形成。而房地产业融资渠道单一、投融资金融创新不足，一定程度可能限制房地产企业的成长，同时融资如果大量集中于银行也会加大金融风险。
整体来看，我国房地产金融运作效率有待提升，资金投向结构也有待进一步优化。由于我国房地产金融机构体系有待进一步健全，目前房地产市场资金的配置效率仍有提升空间，才能更好地满足房地产庞大的资金需求，促进房地产市场平稳健康运行。
坚持房地产金融政策的连续性、稳定性
2022年11月，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”），出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，意味着对房地产融资的政策导向已从限制转向支持。此前，对于房地产的融资，在信贷政策上主要有“三道红线”，在股票市场融资上也并不鼓励。因此，房地产特别依赖表外融资和非标融资，金融16条新规的方向是“救项目与救企业并存”，疏通房地产融资的各类管道，为房地产市场早日回归正常轨道奠定基础。政策从房企、购房者、建筑单位、金融机构等多个角度阐释了未来房地产金融工作的原则，并首次提出延长房地产贷款集中度过渡期，支持力度持续加大，是继去年9月份房地产金融政策转暖之后的又一里程碑。延长有关政策适用期限，有助于打消金融机构对房企新发放配套融资的部分顾虑，为房企提供适度宽松的融资环境，有利于引导金融机构对房企提供持续稳定的资金支持。实施一年以来，“金融16条”有助于保持房地产融资合理适度，在推动化解房地产企业风险方面发挥积极作用。
现阶段我国房地产市场供求关系发生重大变化，近期出台的各项稳楼市政策均指向促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，构建房地产发展新模式。自2022年11月支持房企融资的“三支箭”政策出台以来，房地产行业融资利好政策加速落地，但受制于行业销售持续下滑，现金流短缺，房企信用风险仍持续暴露，甚至蔓延至一些混合所有制房企，叠加优质抵押物的缺乏，金融机构对房企尤其民营房企贷款投放仍十分审慎，房企融资难度仍然较大。因此要持续强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的政策信号，引导金融机构加大对民营房企融资支持力度，防止流动性风险在不同所有制房企中蔓延，推动民营房企融资边际改善。
拓宽房地产融资渠道
发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场、丰富融资工具、创新融资方式，支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，或将有助于解决我国房地产融资渠道的问题。伴随着房企非信贷融资渠道的扩大，应积极发展新的融资渠道、参与主体以及新的融资工具。如以信托关系发展起来的融资类信托，券商定向/专项资产管理计划，基金子公司、保险资产管理公司发起的资产管理计划，改变之前由银行、信托等少量金融机构参与房地产投融资活动的情况，扩大券商、基金、保险、信托、银行等多类机构参与房地产金融。笔者认为，要尤其注重几方面融资渠道的稳定。
首先，要保持债券融资基本稳定。近两年一些房地产企业陷入债务危机，突出的表现形式是房地产企业债券市场的危机，许多民营房企债券的收益率均进入高收益区间，这种情况下仅仅凭借民营房企自身的能力，已经很难进行市场化债券融资，因此房地产纾困需要监管机构通过不同形式、从不同方面支持民营房企债券融资。例如，银行间市场交易商协会通过中债增信的方式来支持房企发行债券；通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。应考虑推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持；鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。对于按期兑付有困难的房企，可通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。
第二，要保持信托等资管产品融资稳定。信托作为特殊的融资形式，本身是连接房地产项目、信托融资的特殊产品，既要保证信托产品的安全性，也要保证信托融资的通畅。要保持信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，应按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
防范房地产金融风险外溢
房地产下行带来的地方债务风险是当下亟需谨慎防范应对的金融风险，由此“强监管、防风险、保融资、扩需求、促转型”是关键点，体现金融支持房地产风险化解的总体思路。日前召开的中央金融工作会议指出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，针对房企的监管制度或将进一步完善。“主体监管”方针对房企规范化经营、债务偿付以及流动性风险等方面的监管力度或将有所加大，“房企资金监管”将对包括预售资金在内的房企资金流进行全方位穿透式监管，确保项目资金封闭式运行，避免挪作他用，谨防烂尾楼，确保“保交楼”工作顺利进行。
第一，金融机构要坚持风险评判。我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进入重大转型期并寻找新的均衡点。虽然我国城镇化仍处于发展阶段，刚性和改善性住房需求有很大潜力，房地产市场长期稳定发展具有坚实基础，但金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。特别是强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
第二，房地产金融要实施市场化机制。市场层面融资环境的分化是金融机构根据风险判断做出的市场化决策，商业银行贷款业务都是市场化自主运作的，应强调商业自愿的首要原则与协商的原则，商业银行必须基于风险收益平衡做出选择。金融机构要用好人民银行、国家金融监管总局等已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。
第三，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。2021年以来房地产市场持续低迷，房企经营回款下降导致可动用资金减少，开发投资意愿和能力维持低位，行业整体流动性压力持续加大，出现房企债务违约、烂尾楼等问题，部分房企前期高杠杆举债扩张，风险暴露后偿债意愿不足，扰乱市场秩序，责任意识淡薄。因此，加强监管仍是避免金融风险的重中之重。
当前国际政治经济形势复杂多变、地缘政治冲突风险抬升，国内宏观经济面临总需求不足的挑战，房地产市场的持续下行可能对地方政府财力造成一定压力。在此背景下，关于房地产金融政策的不断优化调整，以及稳楼市信号的及时释放对行业信心修复起到关键作用，对房地产企业的融资也将带来积极效应。同时，“强监管、防风险”为重中之重，监管部门对房企主体及资金的监管力度或将有所加大，这有利于行业风险加速出清，促进金融与房地产实现良性循环，防止行业风险蔓延到其他领域引发系统性风险。
（编辑：洪晓文）
