中国小康网 独家专稿
文｜《小康》・中国小康网记者 刘建华
随着房产政策的宽松，房地产业迎来微亮曙光，但面对过去十几年欠下的历史账单，房地产要恢复锐气，仍属艰难。
摄影/宁颖
2023年，房地产业遭遇了一场暴风雨。多家知名房企接连出现资金危机，无法偿还债务，甚至面临破产重组。近两年，房企爆雷的情况可是愈演愈烈，从恒大到碧桂园再到融创，无论是龙头房企还是中小房企，似乎都逃不过爆雷的命运。而一旦有房企爆雷，其负债金额简直骇人听闻，比如恒大负债2.4万亿元、碧桂园负债1.4万亿元、融创负债1万亿元……风光十几二十年的房地产企业现在却可能唯有破产才能续命。
在加强楼市调控、地产去杠杆的背景下，很多房企没有逃过这一劫，很多百强房企频繁爆雷，房企如何自救，成为房地产行业的关键词。
近两个月来，随着房产政策的宽松，房地产业迎来微亮曙光，但面对过去十几年欠下的历史账单，房地产要恢复锐气，仍属艰难。
房产企业内忧外患
“前两年就说是因为疫情，我们装修行业不景气，没想到今年比去年更惨，曾经金九银十，现在工人都失业了。”在广州一家大型装修连锁企业担任项目经理的徐工在接受《小康》、中国小康网记者采访时说，“我都不用看数据，看自己今年的业务量就知道了。集团在半年内关停了23家分店，每天逼着各个项目经理出去找客户，但是没有人买房，哪里会有客户？”徐工认为，根本原因就是大家都没有钱了。
来自官方以及自媒体的各种“房企崩盘”的信息充斥于网络，大家都失去了购房消费的信心。政策收紧、融资困难、市场竞争、经营失误是房企爆雷的主要原因。
2016年底，中央经济工作会议上首次提出了“房住不炒”，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。当时的背景是，房地产行业的总量跨上了新的台阶，彼时房价狂飙，炒房乱象丛生。2017年3月，史上最严格的“限购令”在全国铺开。“随着‘房住不炒’的精神贯彻深入，炒房时代已结束。”辗转于各省各大城市的专业炒房人陈成如是对《小康》杂志、中国小康网记者说，“2017年之后就再也没有倒腾房子了，能卖的都卖了。”
买卖率极速下降后的房地产业迅速进入寒冬，国家从2020年开始实施了一系列严格的调控措施，限制了房企的借贷、拿地、销售等活动。这使得房企的收入和利润大幅下降，同时也增加了房企的融资难度和成本。在政策的双重打击下，房企的资金链出现了危机，在政策收紧和融资困难的背景下，房地产市场也出现了明显的分化和竞争。一方面，由于政策限制和购房者观望，市场需求出现了萎缩和下滑，尤其是在三四线城市和部分热点城市。另一方面，由于央国企和部分稳健性民企的强势表现，市场竞争也变得更加激烈和残酷。这些房企不仅在销售方面占据了优势，在土地市场上也表现得更加积极。在市场需求和供给两端受到挤压和冲击的情况下，一些实力不足、经营不善、风险较高的房企难以生存和发展，从而导致了市场份额和品牌影响力的丧失。
而经营失误是房企爆雷的主要原因。盲目扩张、过度杠杆，一些房企为了追求规模和市场份额，在过去几年里大举拿地、建设、销售，导致了高负债、高库存、高周转等问题。这些问题在市场好时可以被掩盖，但在市场转差时就暴露出来，导致了资金链的紧张和断裂。
跨界投资、盲目多元化，一些房企为了寻求新的增长点和利润空间，在过去几年里涉足了金融、文化、旅游、教育、医疗等领域，导致了资金的分散和浪费，也增加了经营的复杂度和风险。
一些房企在快速发展的过程中，忽视了内部管理的建设和完善，导致了权责不明、制度不健全、监督不到位等问题，也滋生了贪污、挪用、欺诈等腐败行为。这些经营失误不仅损害了房企的信誉和形象，也削弱了房企的竞争力和抗风险能力。
在内因方面，恒大表现得淋淋尽致。恒大购买一块地，花费了1000万，并向银行抵押这块地获得了1000万的贷款。通过预售房屋，恒大又收到了2000万的款项。此时，如果恒大将银行的贷款用于盖房并按计划回款，恐怕会赚取500万的利润。然而，恒大并没有这样做，他们将银行的1000万贷款和预售的2000万用于投资其他城市。在这个过程中，恒大继续重复相同的操作，购买更多地皮，总共达到了九座城市，凭借这些操作，累计获得了9000万。恒大并没有按照计划盖房，反而将部分资金用于扩展其他行业，如汽车、矿泉水、足球和影视等。房屋建设需要资金，但恒大不愿意出资。为了解决这一问题，他们只能让工头垫资。随着建房项目的增多，工头的资金逐渐不够，银行开始催债。恒大发现余额已经变为负数，那么这些钱究竟去了哪里呢？原本购买的地皮回款不足以弥补亏损。
恒大爆雷已成事实，后面十几家头部地产企业因为巨额负债，情况也不容乐观。爆雷潮的到来在所难免，房企将如何自救？
崩盘浪下如何自救？
尽管恒大在内忧外患的情境下陷入深不见底的泥潭，可恒大并不是唯一的，曾被网民称为“宇宙第一大房企”的碧桂园也不例外。
碧桂园控股有限公司，是中国一家以房地产开发为主要业务的大型综合民营企业。碧桂园以高周转见称，开创了业内知名的“345”模式（即拿到土地后3个月内开盘、4个月内资金回正、5个月内资金再利用），其项目广泛布局于中国三四线城市，2017年至2022年销售额为全国乃至全球房企之首，高峰期年均销售额在7000亿人民币以上。
2023年8月7日，在互联网流传着一封佛山自然资源局向碧桂园发出的《关于尽快缴纳第一期土地出让价款的提醒函》，这是一封地方政府向房地产巨头催债13.7亿元的红头文件，同日碧桂园公告其未能在8月7日顺利偿还两笔价值2250万美元的债券利息。作为一年仅房子销售额就可以达到三四千亿人民币的中国头部房地产企业却还不起区区1亿多人民币的利息，接下来还将面对9、10月份大量美债到期，这大大出乎市场的意料。
随后，2023年8月10日，碧桂园公告了盈利预警：上半年估算亏损将在450亿到550亿元之间。这意味着碧桂园从去年首次亏损60.5亿元至今年仅半年时间就预亏损约500亿元。2023年8月14日，碧桂园境内存续的11只公司债进入停牌，总计规模157亿元。随后的一天，另一家由中国人寿(601628)作为最大股东的远洋集团宣布2094万美元利息未支付，远洋集团尽管2022年营收只有碧桂园的四分之一，但其国企的背景相当特殊。过去，国企往往被投资者认为是相对优质的投资标的，因此远洋集团面临债券违约风险进一步引发了市场的震撼和恐慌。
遗憾的是，我们大多数房产企业的操作模式与此大同小异，因此，在接下来的一年内，接二连三的房企崩盘也不会是意外。根据中指研究院数据，截至2023年8月31日，仅就几家头部房企――恒大、碧桂园、华润、中海、万科来看，其海外债券余额分别为823.71 亿元、779.22亿元、215.16亿元、376.93亿元、231.61亿元。5家房企信用债到期余额分别为473.63亿元、207.67亿元、731.98亿元、438.00亿元、581.37亿元。
房企爆雷潮的影响是深远的，涉及房地产市场的稳定、金融体系的风险、社会信心的恢复等。房地产行业是国民经济的重要支柱，也是社会稳定的重要基础。房企爆雷潮的出路是艰难的，需要房企自救、政府救助、市场调整等多方面的努力。首先，房企需要自救。一方面，房企需要加强内部管理，优化财务结构，降低成本费用，提高效率效益；另一方面，房企需要调整经营策略，回归主业本源，专注核心竞争力，提升品牌形象。其次，政府需要救助。加强监管和指导，防止系统性风险的发生和扩散。
2023年7月24日，政治局会议针对地方债务问题提出“有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”。这暗示了解决债务危机是中国经济政策未来的重心之一。据多家媒体报道，地方政府将发行1.5万亿地方债用于置换债券和特殊再融资债券，主要针对化解包括城投债在内的地方隐性债务。为了缩小地方政府城投债暴露的风险敞口，财政部在去年末已经禁止地方政府通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。以政府信用背书的城投公司作为托底单位，只拿地不开发，然后通过“左手倒右手”的游戏将土地重新出让的时代成为历史。2023年第三季度以来，中国住建部、央行、金融监管局联合推出了一系列政策，表明了救房市的决心，例如降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策都在最近开始在各地推行。
房地产是国民经济第一大支柱行业，2022年房地产增加值为7.3万亿元，占GDP的6.1%，房地产关系中国60多个行业、几千万人就业，因此稳房市就是稳就业、稳经济。中国地产行业正在等待重生的机会。
7月底至今，中央多部委密集发声“大力支持刚性和改善性住房需求”。近期，调整存量个人住房贷款利率、“认房不用认贷”、改善性住房换购税费减免等政策导向成为市场关注焦点。在相关部门的鼓励和引导下，已有部分地方和机构积极响应。
北京、深圳、广州、上海等一线城市先后发声，将结合自身房地产实际情况支持居民刚性和改善性住房需求。河南郑州、广西梧州等地优化住房套数认定标准，江苏的镇江、扬州、苏州等多个城市出台购房税收优惠政策……此外，中央政治局会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。国务院常务会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
“尽管各种利好政策陆续出来，但市场反应并不明显。”徐工说，现在大家赚钱难，都在观望。对于装修业的未来，徐工比较悲观，在房地产行业大变局的背景下，“活下去”，不再是凡尔赛式的口号，而是许多房地产企业现如今的真实写照。
有地产专家认为，尽管地产业不可能一夜回暖至春天，但从中央到地方的政策趋势来看，已经比过去几年要友善。“房企一定得借着这股东风，尽快资金回血。”
该专家建议，进行债务展期，以时间换空间。目前金融机构对债务展期的审批相对宽松，通过展期，缓解资金压力。也可以出售股权，快速补充现金流。很多爆雷房企在出售项目股权，出售项目股权往往是解“燃眉之急”最迅速的办法。通过积极入市销售，加快回款，越来越多的房企加大了销售回款的力度，“造血”能力是关键。
“资产变现，轻装上阵。很多房企有大量的沉淀资产未销售，如商场、写字楼、物业、股权等，尽量变现。”他说，这是资金“补血”最可行的办法。
当下，全国各地无论是调整优化房地产政策，还是发展房地产行业新模式，都是为了提振内需，也是为了促进房地产市场平稳健康发展。
（《小康》・中国小康网 独家专稿）
本文刊登于《小康》2023年11月上旬刊
