值得注意的是，近期板块已连续午后异动！这与接二连三的消息刺激不无关系。从最新消息来看，央行、外汇局会议提出，要因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策。
就“因城施策”来看，东吴证券近期研报梳理了当前已出台的放松政策类型，再结合城市的基本面，指出“因城施策”需要根据城市基本面情况对症下药，并提出4类城市应侧重的政策类型，最后根据4类城市推演出我国各城市房地产复苏路径，提示相关的配置机会。
【政策类型：刺激需求类+创造需求类+调整供给类】
在销售持续下滑，当前房地产政策正迎来关键拐点。东吴证券指出，因城施策用好政策工具箱，精准施策、大力施策才能遏制住市场下行趋势。2023年前三季度政策宽松持续叠加，但市场整体表现先扬后抑，政策对市场提振效果不及预期，房地产市场供求关系已经发生重大变化，与历史复苏周期不同，类似于过往周期的政策出台对行情的影响逐步减弱。
为了对 “因城施策”效果有明确的判断，梳理发现，当前已出台的放松政策主要分三类：
1）刺激需求类：如放松限制性政策、下调贷款首付比、下调房贷利率、公积金贷款政策放松等；
2）创造需求类：如推行城市更新项目的房票安置方式、启动新一轮旧改；
3）调整供给类：如鼓励地方国有企业收购困难房企的滞销房作为保障安置用房、减少土地出让等。
【城市基本面：需求空间+购买力+库存】
从需求空间看，东吴证券分别测算了2022-2030年31样本城市的房地产需求空间，以成都、广州、深圳、武汉、杭州为代表的一二线城市年新增城镇居住需求将持续上涨。
从房地产购买力看，东吴证券利用房价收入比、GDP近三年年均增速、第三产业增加值占比评价样本31城的房地产购买力。具体来看，京、沪、深等一线房价收入比高，但GDP增速、三产占比表现优秀；成都、苏州、无锡房价收入比在于线中处于低位，改善性需求落地更容易。
从库存看，为把握各地房地产市场供给侧特点，东吴证券分别计算了31样本城市的库存及去化周期，各线城市去化周期已接近2014年棚改去库存的较高水平，三线去化周期明显更久。
以去化周期、房价收入比为坐标轴，需求空间为气泡大小，将各城市房地产市场特点划分为：
1）短期规避型，如莆田、福州。
2）观望机会型，如芜湖、绍兴。
3）新兴增长潜力型，如苏州、成都。
4）长期看好型，如北京、上海。
【如何根据城市基本面情况对症下药？】
未来各城市政策放松方向在哪？ 东吴证券认为，根据城市基本面情况对症下药，“因城施策用好政策工具箱”直至基本面复苏兑现是关键：
1）短期规避型：以莆田、福州为典型代表，侧重创造需求类政策，辅以调整供给类政策
2）观望机会型：以芜湖、绍兴、惠州为代表，侧重调整供给类+创造需求类政策。
3）新兴增长潜力型：以苏州、成都、青岛等二线城市为代表，侧重刺激需求+创造需求类政策，辅以调整供给类政策。
4）长期看好型：以北京、上海、杭州等高房价一二线城市为代表，侧重刺激需求+创造需求类政策，辅以调整供给类政策。
【复苏路径推演：关注优质房企】
总的来看，东吴证券认为，目前全国政策方向明确，预计供需两端政策放松仍将继续加码，直至基本面明显复苏。按照分类的四类城市，复苏顺序由先到后将呈现：长期看好型>新兴增长潜力型>观望机会型>短期规避型的顺序。
该机构认为，本轮销售恢复及后续传导将是一个温和、持续时间较长的过程，过去几轮典型周期投资回暖滞后销售回暖约三个季度，由于本轮传导过程中仍存在一些堵点和和政策未精准起效的现象，整体恢复周期预计会长于三个季度，还取决于销售的持续性和信贷投放情况以及因城施策的加码方式等。
在配置上，东吴证券推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松。
就具备以上三类特质的房企配置而言，建议特别关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据、图片来源：沪深交易所、Wind、东吴证券、华宝基金。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
