注：根据海曙开投所提供的数据整理
数据基础
利安达会计师事务所（特殊普通合伙）对该公司 2021-2023年的财务报表进行了审计，并均出具了标准无保留意见的审计报告。公司执行财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33号发布、财政部令第 76号修订）、于 2006年 2月 15日及其后颁布和修订的 42项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定。
跟踪期内，该公司合并范围发生变化。2023年，公司合并范围内新增三家子公司，分别为宁波普济医院（简称“普济医院”）、宁波市海曙水务环境集团有限公司（简称“海曙水务”）和宁波曙开澜原建设发展有限公司（简
称“曙开澜原建发”），其中，海曙水务和曙开澜园建发系新设，海曙水务主要负责海曙区内水利相关工程管理、
水资源管理、污水处理及其再生利用以及智能水务系统开发等业务；曙开澜园建发主要负责海曙区内工程管理服务、园林绿化工程施工、水利等相关咨询业务；目前新设立的两家子公司均未正式开展业务。2023年 2月，雅戈尔置业控股有限公司（简称“雅戈尔置业”）将其持有的普济医院 97.37%股份无偿划转至公司，普济医院纳入公司合并范围；同年，原二级子公司房海公司变更为一级子公司，其下属子公司华成置业变更为二级子公司。
截至 2023年末，公司合并范围内子公司共 33家。
业务
海曙区为宁波市中心城区，区位优势显著，服务业是区域经济发展的主要驱动力，跟踪期内经济和财力实现增主体，业务涉及保障房建设销售、工程代建、市政建设维护，以及矿产渣土资源销售、租赁、停车位及物业等管理服务等。跟踪期内，保障房销售业务收入保持增长，仍系公司营业收入及毛利的最主要来源。目前公司承接的区内基础设施项目及保障房等项目储备较多，资金需求较大，公司存在较大的投资压力，自营项目亦面临一定的建设及运营风险。
1. 外部环境
（1） 宏观因素
2024年第一季度，全球经济景气度和贸易活动有所好转，经济体间的分化持续。经济增长与通胀压力的差异或促使欧洲央行较美联储更早开启降息，日本央行退出负利率政策在短期内的影响有限；持续攀升的债务规模推升风险，特别是在强势美元与利率高位的背景下，发展中国家的债务脆弱性加剧；人工智能等新技术对全球生产率的提升值得期待，而供应链体系的区域化转变、保护主义盛行、地缘冲突多发等将带来负面影响。
我国经济平稳开局，为实现全年增长目标打下良好基础，但仍面临有效需求不足、市场主体预期偏弱、重点领域风险突出等问题。就业形势总体平稳，价格水平在低位运行。服务业生产活动受高基数影响增速放缓；工业生产稳步提升，企业经营绩效边际改善，其中有色、化工及电子信息制造表现相对较好。消费增速回落，维持服务消费强、商品消费偏弱的格局，促消费政策的成效有待释放；制造业、基建投资增速均回升，房地产投资继续收缩；出口改善的持续性有待观察，对美欧日出口降幅明显收窄，对“一带一路”沿线国家和地区的出口表现相对较好。内外利差较大促使人民币对美元面临阶段性贬值压力，但人民币对一篮子货币有效汇率基本稳定，境外机构对境内股票、债券投资规模增加。
我国持续深入推进供给侧结构性改革，扩大高水平对外开放，提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局、贯彻新发展理念等是应对国内外复杂局面的长期政策部署；短期内宏观政策将维持积极，风险统筹化解能够确保不发生系统性风险。我国积极的财政政策适度加力、提质增效，财政支出节奏较上年加快，专项债及超长期国债等财政资金将有力地发挥带动作用；稳健货币政策灵活适度、精准有效，保持流动性合理充裕，央行在通过降准、“降息”促进社会综合融资成本稳中有降的同时，运用抵押补充贷款、再贷款等多种政策组合积极配合“三大工程”建设以及大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案。
经济增速下降是转向高质量发展过程中的客观规律，预计 2024年我国经济增速有所放缓：基数效应的褪去及居民大额商品的消费意愿不足导致消费增速回落；制造业投资保持较快增长，基建投资稳增长的功能持续，房地产业投资依旧低迷；出口表现仍具不确定性，价格回升和海外制造业补库或带动出口增速有所提高。在强大的国家治理能力、庞大的国内市场潜力以及门类齐全的产业体系基础上，我国经济长期向好的趋势保持不变。
（2） 行业因素
在我国基础设施建设快速推进的过程中，城投企业作为其中的主要参与者，发挥了举足轻重的作用，但同时债务规模也不断增大，风险有所积聚。为进一步规范政府性债务管理，国务院于 2014年 9月发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发[2014]43号，简称“43号文”），明确提出政府债务不得通过企业举借，剥离城投
企业的融资职能。而后，政府隐性债务的管理及化解也被提上日程。坚决遏制隐性债务增量，妥善处置和化解隐性债务存量成为地方债务风险管控的主基调，也是城投债务管控的主导方向。一方面，地方政府通过城投新增融资的行为受限，城投企业融资环境总体趋严；但另一方面，基础设施建设在稳增长中的作用仍受到肯定，存量融资的接续工作始终受到重视，政策端为隐性债务周转仍留有空间。
主要受房地产及土地市场行情下滑，公共卫生支出等需求扩大影响，地方财政给予城投的回款进度放缓，城投企业债务周转压力有所加大。短期内，金融资源化债是相对主要且有效的化债方式，尤其在中央提出制定实施一揽子化债方案后，地方积极落实响应，特殊再融资债券等化债措施较快落实，此外政策端有意引导商业银行参与化债，央行也表示必要时对债务负担相对较重的地区提供应急流动性支持。短期内化债求稳的政策意图相对明确，城投债务周转的安全性预期得到加强。
政策导向支持地方政府通过并购重组、注入资产等方式，逐步剥离融资平台政府融资功能，转型为市场化企业。
| 2021年 | 2022年 | 2023年 | ||||
| 金额 | 增速 （%） | 金额 | 增速 （%） | 金额 | 增速 （%） | 金额 |
| 1425.6 | 9.2 | 1501.3 | 2.7 | 1646.9 | 5.8 | 406.8 |
| 1.2:30.5:68.3 | 1.1:28.4:70.5 | 1.1:25.6:73.3 | ||||
| 13.4 | - | 14.2 | 1.9 | 15.5 | 5.2 | - |
| 1.6 | - | 1.7 | - | 1.7 | - | - |
| 345.4 | 10.5 | 337.9 | -1.4 | 338.9 | 2.1 | 83.3 |
| - | 15.4 | - | 13.3 | - | -9.9 | - |
| 844.1 | 7.4 | 879.4 | 4.2 | 902.9 | 2.7 | 228.2 |
| 844.6 | 14.6 | 874.6 | 3.4 | 963.0 | 10.7 | 223.6 |
投资方面，2023年，海曙区固定资产投资同比下降 9.9%，较上年下降 23.2个百分点，其中，房地产开发投资同比下降 5.8%，较上年下降 11.1个百分点。2023年以来房地产行业持续低迷，房地产开发投资增速由正转负，叠加项目投资同比下降 17.3%影响，固定资产投资增速降幅较大。从商品房销售端看，2023年全区商品房销售面
| 2021年 | 2022年 | |||
| 规模 | 增速（%） | 规模 | 增速（%） | 规模 |
| 235.16 | 35.8 | 247.66 | 5.3 | 233.24 |
| 125.16 | 14.8 | 125.29 | 0.1 | 99.80 |
土地出让方面，2023年海曙区土地出让总面积为 66.49万平方米，较上年增长 50.91%，增量主要为工业用地。
从土地成交价格看，2023年海曙区土地成交均价为 1.54万元/平方米，同比增长 7.51%，其中住宅用地（含涉宅综合用地，下同）成交均价同比增长 54.40%至 2.49万元/平方米，主要系上年成交住宅用地以保障房和租赁住房为主，成交价格较低所致。全年土地出让总价在住宅用地成交均价大幅增长的带动下同比增长 62.24%至 102.52亿元。2024年第一季度，海曙区土地出让面积为 7.68万平方米，全部为商办用地，当期实现土地出让总价 6.84亿元，规模较小。
图表 4. 宁波市海曙区土地市场交易情况
| 2021年 | 2022年 | 2023年 |
| 52.38 | 44.06 | 66.49 |
| 10.32 | 38.13 | 38.74 |
| 10.27 | 0.58 | 4.16 |
| 24.15 | 4.43 | 23.59 |
| 7.64 | 0.92 | - |
| 60.72 | 63.19 | 102.52 |
| 52.17 | 61.56 | 96.56 |
| 4.18 | 0.26 | 2.78 |
| 3.03 | 0.55 | 3.18 |
| 1.34 | 0.82 | - |
| 11592.05 | 14341.61 | 15418.62 |
| 50555.33 | 16143.93 | 24926.03 |
| 4069.83 | 4548.00 | 6686.94 |
| 1253.52 | 1239.00 | 1346.56 |
| 1752.75 | 8925.00 | - |
海曙区地方政府财力主要由一般公共预算收入、政府性基金收入及相应上级补助收入构成。2023年全区实现一般公共预算收入 129.45亿元，同比增长 10.6%；同年税收收入占一般公共预算收入的比重为 90.54%，收入质量2
总体较优。2023年，海曙区一般公共预算自给率为 93.06%，较上年提高 8.45个百分点，财政自给情况良好。
政府性基金收支方面，海曙区政府性基金收入主要来自国有土地使用权出让收入。2020年开始宁波土地管理体制进行改革，各区及相关开发园区土地出让收入集中收缴入市级，在计提国家、省、市政策性资金后再对区县（市）转移支付返还。2023年，海曙区实现政府性基金预算收入 1.35亿元，同年政府性基金上级补助收入为51.08亿元，对地方财力形成重要贡献。同年，全区政府性基金支出为 72.66亿元。
政府债务方面，2023年末海曙区政府债务余额为 231.16亿元，其中一般债务 60.65亿元，专项债务 170.52亿元，期末余额在核定的地区政府债务限额以内（236.52亿元）。
图表 5. 海曙区主要财政数据（单位：亿元）
| 2021年（末） | 2022年（末） |
| 129.70 | 117.06 |
| 2021年（末） | 2022年（末） |
| 119.97 | 107.86 |
| 39.55- | 49.94 |
| 113.89 | 138.35 |
| 3.40 | 1.41 |
| 2.12 | 0.29 |
| 101.38 | 53.11 |
| 118.09 | 66.67 |
| 191.61 | 212.66 |
（1） 业务范围与地位
该公司是海曙区主要的城市基础设施建设和运营主体，业务涉及保障性住房建设销售、基础设施代建、市政建设维护以及矿产渣土资源销售、租赁、停车位及物业等管理服务。
（2） 经营规模
跟踪期内，随着项目建设推进、往来款增加及政府无偿划入资产，该公司资产总额较上年末有所扩张。2023年末公司总资产 503.36亿元，同比增长 15.77%。同年，公司实现营业收入 42.11亿元，受保障房销售和矿产渣土资源收入增加影响，同比增长 6.75%。公司营业收入主要来自保障房销售业务，2023年保障房销售收入占比为88.72%。公司保障房的盈利水平随政府指导价格变化，2023年，保障房销售业务毛利率为 4.59%，较上年下降0.72个百分点，同年市政建设维护业务和矿产渣土资源销售业务转为亏损，主要受上述因素影响，2023年公司综合毛利率较上年下降 1.19个百分点至 5.98%。
图表 6. 公司资产及营业收入规模（单位：亿元，%）
| 2021年（末） | 2022年（末） | |||
| 规模 | 占比 | 规模 | 占比 | 规模 |
| 364.90 | - | 434.79 | - | 503.36 |
| 53.82 | 100.00 | 39.44 | 100.00 | 42.11 |
| 50.09 | 93.06 | 33.91 | 85.96 | 37.35 |
| 0.69 | 1.28 | 1.04 | 2.64 | 0.65 |
| 2.08 | 3.87 | 1.14 | 2.88 | 1.94 |
| 0.52 | 0.97 | 1.04 | 2.64 | 1.10 |
| - | - | 1.86 | 4.71 | 0.12 |
| 0.44 | 0.82 | 0.47 | 1.20 | 0.94 |
| 5.17 | 100.00 | 2.83 | 100.00 | 2.52 |
| 4.54 | 87.87 | 1.80 | 63.70 | 1.71 |
| 0.04 | 0.71 | 0.07 | 2.52 | -0.09 |
| 0.08 | 1.62 | 0.04 | 1.48 | -0.19 |
| 0.47 | 9.03 | 0.80 | 28.23 | 0.77 |
| - | - | 0.16 | 5.80 | -0.02 |
| 0.04 | 0.77 | -0.05 | -1.73 | 0.34 |
| 9.61 | 7.17 | |||
| 9.07 | 5.31 | |||
| 5.35 | 6.84 |
| 4.03 | 3.68 |
| 89.38 | 76.74 |
| - | 8.84 |
| 8.95 | -10.52 |
A. 保障房销售
跟踪期内，该公司保障房业务仍主要由下属子公司宁波市海曙区海生保障性住房建设投资有限公司（简称“海4
生保障房”）、宁波海虹投资发展有限公司（简称“海虹投资”）及其子公司、宁波海益建设工程有限公司（简称
“海益建设”）及其子公司宁波浙电房地产开发有限责任公司（简称“浙电房地产”）负责运营。
业务模式上，该公司根据海曙区政府统筹规划安排进行安置房建设及销售。公司与宁波市海曙区房屋征收事务所（简称“海曙区征收所”）、宁波市海曙区旧村改造服务管理中心（简称“海曙区旧改中心”）签订了委托销售
协议/安置房购买协议；海曙区征收所负责拆迁安置，与被拆迁人签订拆迁协议，公司根据安置需求建设保障房，建成后将保障房提供给海曙区征收所进行销售。公司采用划拨或招拍挂方式取得建设用地，并委托第三方建设公司进行建设。海曙区征收所代收代付拆迁补偿款，并办理保障房销售事宜；另外海曙区征收所或各街道房屋征收（拆迁）办公室会向公司预付部分代收的拆迁户购房款，用于保障房项目的建设。公司保障房以政府指导价格作为定价基准，向安置户定向销售。
收入确认模式上，对于 2021年之前已完工的保障房项目，该公司在海曙区征收所与安置户完成交付结算后确认收入；对于目前在建的保障房项目，公司按照履约进度确认收入，且购房款由海曙区旧改中心等单位按照项目主体结构结顶、整体工程竣工验收、产证办理等分阶段支付给公司。2023年，公司确认保障房收入 37.35亿元，同比增长 10.17%。
截至 2023年末，该公司已完工保障房项目主要包括后孙一期拆迁安置房（五江湾）、气象路（2号地块）拆迁安5
置房、后孙二期、气象路 1号（泗洲家园）和春城花园北侧安置房等 12个项目，合计可售面积 143.13万平方米，累计已售面积 115.70万平方米，累计已实现收入 160.75亿元，累计回笼资金 155.73亿元；对于目前尚未出售的完工保障房项目公司后续计划自持出租。
截至 2023年末，该公司在建保障房项目主要为董家桥地块安置房项目等 8个项目，项目总建筑面积合计 136.71万平方米；上述项目计划总投资额合计 141.53亿元，已投资额为 107.94亿元，建设资金主要来自公司自筹、地方政府专项债券资金等。其中，董家桥地块安置房项目、黄隘地块安置房项目、后仓地块安置房项目和信谊小学6
东安置房项目截至 2023年末共收到地方政府专项债资金 33.28亿元。古林安置房项目系与房企合作开发项目，由海益建设下属公司负责开发，建设用地通过招拍挂方式取得，建设资金来自公司自筹及银行借款。截至 2023年末，公司在建安置房项目累计已确认收入 41.53亿元，实际回款 36.15亿元（含税价格）。截至 2023年末，公7
司拟建保障房项目为原花生米厂地块项目，项目总投资金额为 13.60亿元，建设周期为 2024-2027年。
图表 7. 截至 2023年末公司在建保障房项目情况（单位：万平方米，亿元）
| 建设周期 | 总建筑面积 | 计划总投 资 | 已投资 | 已确认收 入 |
| 2020-2024 | 26.46 | 22.04 | 21.11 | 10.01 |
| 2020-2024 | 24.01 | 21.99 | 17.46 | 8.04 |
| 2020-2024 | 13.01 | 11.38 | 10.68 | 4.16 |
| 2020-2024 | 12.67 | 13.61 | 6.64 | 5.29 |
| 2020-2024 | 31.30 | 37.88 | 30.34 | 14.03 |
4
原名宁波市海曙区房屋投资建设发展有限公司，2021年 12月更名为现名，目前股权结构为：该公司、公司下属全资子公司海远控股（香
港）有限公司、宁波市海曙国有资本投资经营集团有限公司分别持股 52.52%、45.0%和 2.48%，但公司享有的表决权比例为 100%。
5
气象路 1号（泗洲家园）、蒲家三期（海欣佳园）和徐家漕经济适用房未签订委托销售协议。
6
该项目由该公司与雅戈尔置业、众安集团有限公司合作开发项目，项目公司为宁波市海雅众湘开发建设有限公司（简称“海雅众湘开发”），
| 建设周期 | 总建筑面积 | 计划总投 资 | 已投资 | 已确认收 入 |
| 2022-2024 | 15.90 | 18.99 | 12.34 | - |
| 2022-2024 | 8.88 | 9.86 | 7.32 | - |
| 2022-2025 | 4.48 | 5.78 | 2.05 | - |
| - | 136.71 | 141.53 | 107.94 | 41.53 |
B. 工程代建
跟踪期内，该公司工程代建业务运营主体仍为海生保障房、海益建设、宁波市海曙区水利建设投资发展有限公8
司（简称“海曙水投”）、宁波市海曙区城市排水有限公司（简称“海曙排水”）及海曙市政（简称“海曙市政”）等，受宁波市海曙区住房和城乡建设局（简称“海曙区住建局”）等委托人委托进行相关项目建设。公司自
行筹措资金对项目进行建设、投资，工程竣工后经委托人验收交接项目，项目决算后由委托人根据项目实际投资额，按照 10%的毛利率（不含税）向公司确认应付工程代建费，公司据此将工程代建费确认为收入，并确认相应投资成本，投资成本包括项目建设期利息。
2023年，由于未有项目标段完工或整体完工，该公司未实现代建业务收入。截至 2023年末，公司已完工项目主要包括原美佳乐地块公共租赁房、经济租赁房（联升地块）等 10个项目，上述项目累计投资额为 6.12亿元，均已与委托人签订了委托代建协议，应收工程代建费为 6.95亿元，同期末累计收回 3.52亿元，剩余款项回收时点存在不确定性。
截至 2023年末，该公司主要在建的工程项目投资总额为 34.80亿元，累计已投入 11.26亿元，当期末，公司无拟建工程项目。整体看，公司工程代建项目投资规模较大，对业务持续性形成一定支撑，但受竣工结算及工程代建费支付进度影响，项目回款时点存在不确定性，加大了公司资金压力。
9
图表 8. 截至 2023年末公司主要在建工程项目情况（单位：亿元）
| 项目名称 | 计划完工时间 | 计划总投资 |
| 10 姚江堤防加固工程 | 2022 | 10.58 |
| 樟溪河干流整治工程（龙王溪） | 2023 | 2.33 |
| 鄞县大道（同德路—鄞县大桥） | 2023 | 5.12 |
| 海曙中学 | 2025 | 10.00 |
| 段塘东路（环城西路-丽园南路）道路工程 | 2023 | 3.37 |
| 长乐地块配套道路工程 | 2024 | 1.36 |
| 海曙区白云公园片区更新改造提升工程 | 2024 | 1.16 |
| 五江口滨水绿带工程 | 2025 | 0.76 |
| 天一阁.月湖景区品质提升项目 | 2025 | 0.12 |
| — | 34.80 |
C. 市政设施维护
跟踪期内，该公司市政建设维护业务仍主要由子公司宁波市海曙海建市政工程有限公司（简称“海建市政”）负责经营，承接道路、桥梁、河坎、排水及各类地下管线工程施工维修、养护服务。公司拥有市政公用工程施工总承包叁级资质，通过市场化招投标获得的施工项目，并按照完工进度确认市政建设维护收入。目前，该业务的业
8
成立于 2020年 3月，注册资本 1000万元，由该公司全资持股。
9
表格中数据根据企业最新反馈调整。截至 2023年末，姚江堤防加固工程、樟溪河干流整治工程（龙王溪）、鄞县大道（同德路—鄞县大
| 2021年（末） | 2022年（末） |
| 59.91 | 96.48 |
| 43.91 | 52.35 |
| 72.09 | 54.26 |
| 9.91 | 16.50 |
| 5224.35 | 10399.64 |
跟踪期内，该公司矿产渣土资源销售业务仍主要包括矿产出售及渣土管理服务业务。其中，矿产出售仍主要由11
海虹投资下属的宁波海捷矿业有限公司（简称“海捷矿业”）负责，主要销售品种为矿石，公司拥有的采矿权资产为 2020年获得鄞江矿、高桥矿采矿权（具体为鄞江镇凤山第一石场和高桥镇岐湖村潘岙岭矿场），取得对价分别为 0.68亿元和 3.16亿元，已办理了采矿许可证。鄞江矿储量约为 140万吨石料，高桥矿储量约 550万吨普通碎石、精品机制砂、山皮料、宕渣。公司渣土管理服务由子公司海益建设负责，海益建设集中收集各镇政府所属的工程单位建筑渣土进行倾倒及消纳管理，定期与各镇政府结算相关渣土处置费，并向各工程单位开具渣土处置费缴款凭证（收据）及合规发票。2023年，公司实现矿产渣土资源收入 1.94亿元，随业务量增加，同比增长 70.71%；同期业务毛利率为-9.65%，受碎石售价波动影响，2023年矿产渣土资源销售业务呈亏损状态。
2023年，该公司实现医学检验收入 0.12亿元，主要来自上年未结算的核酸检测业务收入，业务毛利率为-20.06%，
该项业务不具有持续性。
12
该公司其他业务中还包括工程建设管理费、停车位等其他管理费收入、土地使用权转让收入以及让渡资产使用权收入等。其中，建设管理业务系海益建设与项目委托方签订项目委托代建合同，项目委托方根据项目进度分阶段支付代建管理费。2023年该板块实现收入 0.13亿元。公司其他管理服务包括停车费收入、智能管理服务收入、服务业收入等，主要由海虹投资下属的宁波市海曙智慧停车建设运营有限公司（简称“智慧停车公司”）、海
曙市政下属的海银物业等负责，2023年该板块实现业务收入 0.48亿元，随业务范围扩大收入同比增加 0.17亿元。自 2022年起，公司让渡资产使用权业务收入调整计入财务费用科目中的利息收入。
自营项目方面，该公司在建的自营项目主要包括岭墩建筑渣土消纳场项目、海曙区城市更新改造项目（零星老旧房改造）、海曙区罗城片区城市更新项目和鄞江堤防整治工程及它山堰综合旅游开发项目。上述自营项目总投资合计 58.34亿元，截至 2023末累计已投资 35.26亿元。其中，岭墩建筑渣土消纳场项目计划建设成大型陆上建筑渣土消纳中转场，以提高渣土就近处置率。海曙区城市更新改造项目（零星老旧房改造）总建筑面积 3.71万平方米，建设内容包括收购危旧老旧房屋并原址改造，建设资金来自发行债券和自有资金，后续拟通过公寓、商铺、广告位、停车位租金收入、物业管理收入和补贴收入平衡资金。海曙区罗城片区城市更新项目位于海曙区鼓楼街道，总用地面积 1.55万平方米，建设内容包括西北街地块安置房及商业中心建设，更新单元内整体提升改造等；建设资金来自银行借款和自有资金，后续拟通过安置房定向销售、商业用房销售及出租、以及停车位、
| 建设期间 | 计划总投资 | 已投资 |
| 15 2020-2022 | 4.26 | 0.73 |
| 2021-2024 | 11.96 | 9.24 |
| 2022-2025 | 11.38 | 7.65 |
| 2019-2027 | 30.74 | 17.64 |
| — | 58.34 | 35.26 |
财务
随着保障房及工程代建项目持续开发投入，该公司已积累了较大规模的刚性债务，跟踪期内，公司债务规模小幅增长，但得益于股东及政府无偿划入资产及注入资金，公司财务杠杆水平小幅下降，但仍处于较高水平。公司资产以应收类款项、保障房等项目开发成本、用于出租的住宅及办公用房等为主，总体流动性一般。跟踪期内，公司期间费用对利润侵蚀加重，且公允价值变动净收益降幅较大，净利润实现主要来自主业盈利和政府补助，同时投资收益形成一定补充。
1. 财务杠杆
2023年末，该公司资产负债率为 63.80%，较上年末下降 0.92个百分点，跟踪期内财务杠杆水平小幅下降，但仍处于较高水平。同期末，公司股东权益与刚性债务比率为 112.98%，股东权益对刚性债务的保障程度尚可。
（1） 资产
该公司资产以流动资产为主，2023年末流动资产占资产总额的比重为 70.07%。同期末，公司流动资产余额为352.70亿元，主要集中于货币资金、应收账款、其他应收款、存货和其他流动资产，2023年末上述科目占流动资产的比重分别为 6.92%、4.27%、9.86%、73.65%和 3.77%。其中，货币资金余额 24.41亿元，较上年末下降34.02%，其中受限资金 0.29亿元，受限原因为存单、汇票质押及账户受限。应收账款余额 15.07亿元，主要为应收保障房项目销售款，其中应收海曙区征收所和宁波市海曙区房屋征收管理服务中心保障房销售款合计 13.67亿元，占比 90.58%，期末余额较上年末增长 62.16%，主要系新增应收海曙区征收所保障房销售款项 8.54亿元所致。公司其他应收款主要为与海曙区政府单位及区属企业间的资金往来，对公司资金形成一定占用，2023年末余额为 34.77亿元，主要为应收宁波市海曙区交通投资建设有限公司（简称“海曙交投”）、海曙区国资中心、
宁波市海曙区交通投资建设发展有限公司（简称“海曙交通发展”）、宁波招开置业有限公司（简称“招开置业”，
子公司浙电房地产持股 30%）及海曙区住建局物业专项维修资金专户的往来款，期末上述前五大欠款方应收款项合计占比 94.27%，期末余额较上年末增长 33.90%，主要系与海曙交投往来款增加同时新增应收招开置业往来款 2.12亿元所致。公司存货主要为保障房及工程代建等项目开发成本，2023年末余额为 259.75亿元，较上年末
13
| 受限金额 | 受限金额占该科目的比例（%） |
| 0.29 | 1.17 |
| 34.14 | 13.14 |
| 2.11 | 5.52 |
| 11.91 | 13.11 |
| 48.44 | - |
（2） 所有者权益
跟踪期内，主要得益于政府划入资产、股东注入资金等，该公司资本实力进一步增强。2023年末，公司所有者权益余额 182.21亿元，较上年末增长 18.79%，其中资本公积余额 140.34亿元，占所有者权益的比重为 77.02%，
主要为股东货币注资、注入的股权、以及房产、车位、商铺等经营性资产。2023年末，根据宁波市海曙区人民政府关于海曙区工程项目建筑用石料矿产资源利用有关事宜的备忘录、宁波市海曙区人民政府专题会议纪要[2022]45号等文件，海曙区政府和海曙区国资中心等无偿划入房产、矿产和土地等资源，同年末公司收到海曙区国资中心注资 1.00亿元，带动资本公积较上年末增加 27.05亿元。同期末，公司其他综合收益余额 8.29亿元，同比增长 18.61%，主要系宁波国际邮件互换中心由固定资产转为以公允价值计量的投资性房地产产生。此外，公司净资产中未分配利润占比较高，2023年末占净资产的比重为 13.49%。
（3） 负债
债务期限结构方面，2023年末，该公司长短期债务比为 180.81%，较上年末提高 30.94个百分点，公司负债结构偏长期。从负债构成来看，公司负债主要集中于刚性债务、应付账款、合同负债、其他应付款、其他流动负债、专项应付款及递延所得税负债。2023年末，公司应付账款余额为 17.92亿元，较上年末增加 9.62亿元，主要系应付工程款等业务款项增加所致；合同负债余额为 37.10亿元，主要是海曙区各街道房屋征收（拆迁）办公室会向公司预付部分代收的拆迁户购房款以用于保障房项目建设，随预收房款及预收工程款增加，余额较上年末增加 28.13亿元；其他应付款余额 7.43亿元，主要为应付往来款和合作方对合作开发项目的短期周转资金，随与宁波市海曙区旧村改造管理服务中心（简称“海曙旧村改造中心”）往来款结算，期末其他应付款余额较上年末
16
根据该公司与宁波市鄞州区水利建设投资发展有限公司（简称“鄞州水投”）签订的《宁波原水集团有限公司国有产权无偿划转协议》，
宁波市鄞州区水利建设投资发展有限公司将持有的原水公司 20.53%股权合计 4.39亿元划转给公司，划转过程中公司支付了 0.59亿元股权
下降 75.50%。专项应付款余额为 68.67亿元，较上年末增长 27.11%，主要是段塘东路（环城西路-丽园南路）道路工程、海曙中学等项目收到的专项债资金增加所致；递延所得税负债余额 11.79亿元，主要是使用权资产和投资性房地产公允价值变动等形成的应纳税暂时性差异所产生，较上年末增长 17.46%。此外，2023年末公司租赁负债余额较上年末增加 4.31亿元至 4.32亿元，主要系普济医院纳入合并范围同时公司承租的办公楼增加所致。
该公司刚性债务包括银行借款和应付债券，2023年末刚性债务余额为 161.27亿元，较上年微增 0.78亿元。从债务类型看，2023年末，公司银行借款、债券本息余额分别为 95.38亿元和 65.90亿元，分别占刚性债务的 59.14%和 40.86%。从借款类型看，公司银行借款主要是保证借款、保证并抵押借款和抵押借款，期末三者占银行借款的比重分别为 59.69%、14.87%和 11.73%，信用借款和质押借款占比分别为 9.98%和 3.72%。从借款主体看，公司本部银行贷款占比约 27.33%，其余均为子公司贷款，海曙水投、海生保障房、海雅众湘开发、浙电房地产、宁波市虹晟置业有限公司（简称“虹晟置业”）贷款余额占比分别约 16.52%、12.46%、10.78%、7.05%和 6.43%。
从借款成本看，公司银行贷款利率在 3.70%~5.88%之间，其中约 95%的借款利率在 5%（含）以下。
截至 2024年 5月末，该公司存续境内债券本金余额合计 47.40亿元，已发行债券还本付息情况均正常。此外，公司下属子公司恒源国际于 2021年 12月 2日发行一期高等级无抵押债券，发行规模 1.50亿美元，期限 3年，票面利率 2.20%；于 2022年 8月 2日发行一期高等级无抵押债券，发行规模 0.90亿欧元，期限 3年，票面利率3.10%。总体看，跟踪期内公司财务杠杆仍处于较高水平，但负债经营风险可控，且融资渠道较为通畅，融资成本较低，目前偿付压力尚可。
2. 偿债能力
（1） 现金流量
该公司经营活动现金流主要反映保障房项目、工程代建项目的投入及资金回笼，以及往来款项、政府补助等。
2023年，公司营业收入现金率为 192.53%，较上年提升 55.51个百分点，主要系保障房业务当年资金回笼较多所致。同时公司经营性现金净流量受保障房、工程代建等项目建设支出进度、往来款收付及回款及时性等影响较大，2023年，经营活动产生的现金净流量为 10.94亿元，因收到大额保障房项目回款，2023年经营性现金流转为净流入。
该公司投资环节现金流主要反映公司自营项目投入、对外投资等现金收支，2023年，投资活动产生的现金流量19
净额为-6.15亿元，因对外拆借款项、投资及项目建设支出规模增加，2023年公司投资性现金流净流出规模有所扩大。筹资活动现金流方面，2023年，公司筹资活动产生的现金流量净额为-15.76亿元，同期，公司吸收投资收到的现金 1.50亿元，系海曙区国资中心投入的资本金及海曙水务收到的少数股东增资，由于偿债支付的现金大幅增加，2023年筹资性现金流转为净流出。
（2） 盈利
2023年，该公司实现营业毛利 2.52亿元，受保障房业务毛利减少以及矿产渣土资源销售业务和市政维护业务转为亏损影响，较上年减少 0.31亿元，其中保障房业务对营业毛利贡献率达 68.00%，同时租赁业务对毛利形成一定补充，当年对毛利的贡献率为 30.55%。2023年，公司综合毛利率为 5.98%，主要受保障房业务利润率下降及矿产渣土资源销售业务和市政维护业务转为亏损影响，公司综合毛利率较 2022年下降 1.19个百分点。
该公司期间费用主要为管理费用和财务费用。2023年，公司期间费用为 2.79亿元，其中，管理费用为 1.68亿元，因业务种类及规模不断扩大，公司人员不断增加，2023年管理费用同比增长 28.41%；财务费用为 1.11亿元，因融资规模扩张同时借款费用资本化比例下降，2023年财务费用同比增加 0.94亿元。同期，公司期间费用率为 6.63%，较上年提高 2.87个百分点，对利润形成一定侵蚀。2023年，公司净利润为 1.69亿元，因主业毛利减少、期间费用增加及公允价值变动净收益大幅减少，同比下降 42.23%；其中公允价值变动净收益为 109.43万元，较上年减少 1.49亿元；同期计入其他收益的政府补助为 1.92亿元，较上年增加 0.41亿元。此外，2023年公司分别确认投资收益 0.72亿元和资产处置收益 0.38亿元，其中投资收益主要来自上海秀茂置业有限公司减资产生的退出收益，资产处置收益系办公楼和地下车位出售产生。总体看，公司净利润主要来自主业盈利和政府
| 2021年/末 | 2022年/末 |
| 0.83 | 0.57 |
| 0.06 | 0.04 |
| -82.25 | -38.32 |
| -57.89 | -22.75 |
| -82.29 | -39.26 |
| -57.92 | -23.30 |
| 453.14 | 298.03 |
| 63.52 | 33.24 |
| 194.73 | 66.86 |
2023年末，该公司流动比率为 308.40%，保持在较高水平，但公司资产中应收类款项和以项目开发成本为主的存货占比较高，对公司实际资产流动性形成不利影响。2023年末，公司现金比率和短期刚性债务现金覆盖率分别为 22.01%和 63.76%，随货币资金减少，均较上年末有所下降。总体看，公司存在一定的即期债务偿付压力。
该公司资信状况良好，与国家开发银行、中国银行、农业发展银行、工商银行、建设银行、农业银行等多家金融机构均建立了长期稳定的业务关系，具有较强的间接融资能力，截至 2023年末，公司金融机构授信总额为 180.01
亿元，尚余 84.76亿元授信未使用，授信储备较为充足。
调整因素
1. ESG因素
该公司根据《中华人民共和国公司法》、《公司登记管理条例》以及其他法律、行政法规的规定制定《宁波市海曙
开发建设投资集团有限公司章程》，公司不设股东会，由海曙区国资中心履行出资人职责。公司设立董事会和监事会，董事会由 5名成员组成，其中 4名非职工董事由海曙区国资中心委派，1名职工董事由职工代表大会选举产生；监事会由 5名成员组成，其中 3名非职工监事由海曙区国资中心委派，2名职工监事由职工代表大会选举产生，监事会设主席 1名，由海曙区国资中心从监事会成员中指定。公司设总经理 1名，由董事会聘任或解聘，总经理对董事会负责。2024年 4月，公司董事和监事人员发生变更，截至本报告出具日，公司董事、监事及总经理均已到位。
2. 表外因素
截至 2024年 3月末，该公司不存在对外担保情况。
3. 业务持续性
象。
4. 其他因素
根据 2023年审计报告披露，该公司关联交易主要体现为与关联方的资金往来。2023年末，公司应收关联方款项合计 9.45亿元，其中应收海曙区国资中心和雅戈尔置业款项分别为 8.79亿元和 0.66亿元；同年末，公司应付关联方款项合计 4.40亿元，其中应付雅戈尔置业和宁波东方建设开发有限公司（简称“东方建设”）款项规模分别为 2.73亿元和 1.15亿元。
根据该公司本部、子公司海虹投资和海益建设 2024年 5月的《企业信用报告》，公司本部及子公司历史偿债记录良好，无欠息违约等不良信贷记录。根据国家税务总局、国家企业信用信息公示系统、中国执行信息公开网、证券期货市场失信记录查询平台等信用信息公开平台 2024年 6月 6日的信息查询结果，未发现公司本部存在异常情况。
外部支持
作为宁波市海曙区主要的城市基础设施建设和运营主体，该公司能获得海曙区政府和股东在财政资金拨付及资产注入等方面较大力度支持。2023年公司获得政府补助资金 16.57亿元，其中计入当期损益 1.92亿元，计入专项应付款 14.64亿元（其中专项债券资金 7.96亿元）。2023年末，公司资本公积较上年末增长 23.87%至 140.34亿元，主要为海曙区国资中心注入的货币资金及政府无偿划入的股权、房产、车位、商铺、采矿权等资产。
跟踪评级结论
+ +
综上，本评级机构维持海曙开投主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，所跟踪债券信用等级为 AA。
宁波市海曙区国有资产管理中心宁波市海曙开发建设投资集团有限公司注：根据海曙开投提供的资料整理绘制（截至 2024年 3月末） 附录二： 公司组织结构图 注：根据海曙开投提供的资料整理绘制（截至 2024年 3月末）
| 简称 | 母公司 持股比例 （%） | 主营业务 | 2023年（末）主要财务数据 | ||||
| 总资产 （亿元） | 所有者权益 （亿元） | 营业收入 （亿元） | 净利润 （亿元） | 经营环节现金净流入量 （亿元） | |||
| 海曙开投 | —— | 城市建设项目的投资与开发等 | 184.04 | 74.74 | 1.17 | -0.86 | 19.02 |
| 海益建设 | 52.53 | 城市重大建设项目的投资与开 发等 | 143.79 | 29.27 | 15.29 | 0.11 | - |
| 海生保障房 | 100.00 | 保障性住房投资建设;市政工 程等 | 74.84 | 31.65 | 101.77万元 | 0.13 | - |
| 海曙水投 | 85.71 | 水利建设项目投资,投资管理 等 | 47.49 | 19.57 | 2.07万元 | 0.92 | - |
| 海虹投资 | 100.00 | 城建项目的咨询、投资、开发建 设等 | 145.06 | 68.16 | 24.85 | 1.59 | - |
| 海曙市政 | 100.00 | 市政设施管理;建筑装饰材 料销售;建筑材料销售 | 15.23 | 0.68 | 4.18 | 0.43 | - |
| 总资产（亿元） | 所有者权益（亿元） | 资产负债率（%） | 营业收入（亿元） | 净利润（亿元） |
| 341.17 | 113.12 | 66.84 | 17.97 | 1.15 |
| 467.22 | 195.82 | 58.09 | 26.18 | 2.51 |
| 495.17 | 200.28 | 59.55 | 17.79 | 1.36 |
| 503.36 | 182.21 | 63.80 | 42.11 | 1.69 |
附录五：
发行人主要财务数据及指标
| 2021年 | 2022年 |
| 364.90 38.37 132.13 138.74 53.82 3.40 6.21 -61.42 -0.04 | 434.79 36.99 160.50 153.39 39.44 2.93 5.59 -33.28 -0.81 |
| 61.98 270.30 105.00 | 64.72 149.87 95.57 |
| 453.14 146.59 63.52 194.73 0.77 167.61 4.80 | 298.03 74.73 33.24 66.86 0.51 187.87 － |
| 9.61 9.10 1.70 2.52 2.05 | 7.17 9.58 1.25 2.00 1.68 |
| 67.42 -82.25 -57.89 -82.29 -57.92 0.83 0.06 | 137.02 -38.32 -22.75 -39.26 -23.30 0.57 0.04 |
指标计算公式
注2. 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务
注3. EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销
附录六：
评级结果释义
本评级机构主体信用等级划分及释义如下：
| AAA级 |
| AA级 |
| A级 |
| BBB级 |
| BB级 |
| B级 |
| CCC级 |
| CC级 |
| C级 |
本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：
| AAA级 |
| AA级 |
| A级 |
| BBB级 |
| BB级 |
| B级 |
| CCC级 |
| CC级 |
| C级 |
本评级机构短期债券信用等级分为四等六级，即：A-1、A-2、A-3、B、C、D。
| A-1 |
| A-2 |
| A-3 |
| B |
| C |
| D |
